SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 15.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
5,928 ₽
Макс. ставка
2,857 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
360 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 360д · увер. 0.54
land · region · 105 м² × 57 ₽ · ремонт 0 ₽ · маржа 35% · выход 90% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Здание с кадастровым номером 05:30:000001:3393
Площадка
Адрес
Респ Дагестан, м.р-н Лакский, с.п. сельсовет Кумухский, с Кумух
Площадь
104.6 м²
Нач. цена
2,144,493 ₽
Тек. цена
2,144,493 ₽
Кадастр
05:30:000001:3393
Регион
Республика Дагестан
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-06
Окончание заявок
2026-11-02
Шаг торгов
Текущая цена
2,144,493 ₽
Шаг аукциона
21,445 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
1,699,750 ₽
Дисконт к рынку
-69%
Лимит входа (дисконт 30%)
535,452 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
Респ Дагестан, м.р-н Лакский, с.п. сельсовет Кумухский, с Кумух
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1962
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 104.6 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : бутовый камень
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : 451993.43
Кадастровый номер: 05:30:000001:3393
Назначение здания : нежилое
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : не установлено
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 104.6 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,144,493 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 104.6 м² = 2,879,318 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
40/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Дефекты:
- • заросший участок (средняя)
- • старые постройки (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ заросший кустарником/деревьями
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.