SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 15.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,326,354 ₽
Макс. ставка
476,221 ₽
Если забрать сейчас
+689,701 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 C · ДОЛГО · 180д · увер. 0.51
office_b · region · 34 м² × 38,896 ₽ · ремонт 214,830 ₽ · маржа 35% · выход 88% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Параметры лота
нежилое помещение площадью 34,1 кв.м. с кадастровым номером 68:02:0901013:112 (РНФИ П13680002131), расположенное по адресу: Тамбовская область, р-н Гавриловский, с Гавриловка 2-я, ул Полевая, д 4, пом
Площадка
Адрес
обл. Тамбовская, м.о. Гавриловский, с. Гавриловка 2-я, ул. Полевая, дом 4
Площадь
34.1 м²
Нач. цена
230,000 ₽
Тек. цена
230,000 ₽
Кадастр
68:02:0901013:112
Регион
Тамбовская область
Категория
residential
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-01
Окончание заявок
2026-11-22
График снижения цены
Текущая цена
230,000 ₽
Шаг снижения
23,000 ₽
Шаг аукциона
11,500 ₽
Цена отсечения
115,000 ₽
Осталось шагов
5
Публичное предложение: цена падает на шаг каждый период, первый подавший заявку выигрывает. Чем ниже цена — тем выше риск, что лот заберут раньше.
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,097,950 ₽
Дисконт к рынку
88%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,026,506 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Тамбовская, м.о. Гавриловский, с. Гавриловка 2-я, ул. Полевая, дом 4
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 68:02:0901013:69
Общая площадь: 34.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : 532314.64
Кадастровый номер: 68:02:0901013:112
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
11,458 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
154,162 ₽/год
Лимит входа
757,264 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
48,488 ₽
IRR (базовый)
0.1263
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0885 | 0.2383 | 6.45 |
| base | 0.1263 | 0.2908 | 6.3 |
| optimistic | 0.1461 | 0.3242 | 6.25 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 34.1 м² = 69,820 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 53,957 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 230,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 11,458 ₽/м² × 34.1 м² = 632,234 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 11,458 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
rough
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • износ дверей (средняя)
- • отсутствие внутренней отделки (средняя)
- • незавершенная электропроводка (низкая)
- • отслоение краски/штукатурки (средняя)
- • повреждение напольного покрытия (средняя)
- • отсутствие отделки (высокая)
- • износ ворот (средняя)
- • отсутствие остекления (высокая)
- • неудовлетворительное состояние электропроводки (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 11,458 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.