SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
613,360 ₽
Макс. ставка
325,233 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
120 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 120д · увер. 0.51
office_b · moscow · 4 м² × 149,600 ₽ · ремонт 57,400 ₽ · маржа 22% · выход 88% от рынка · текущая цена выше потолка ставки · цена как office_b, не как карточка residential
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Давыдковская, д. 10, площадью 4,1 (Подземный этаж № 0, пом. 88П), кадастровый номер: 77:07:0
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Фили-Давыдково, ул. Давыдковская, дом 10
Площадь
4.1 м²
Нач. цена
1,145,073 ₽
Тек. цена
1,145,073 ₽
Кадастр
77:07:0009004:13121
Регион
г. Москва
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-10
Окончание заявок
2026-12-01
Шаг торгов
Текущая цена
1,145,073 ₽
Шаг аукциона
57,254 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
612,950 ₽
Дисконт к рынку
-107%
Лимит входа (дисконт 30%)
345,078 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Фили-Давыдково, ул. Давыдковская, дом 10
Характеристики
Назначение нежилого помещения: Свободное
Общая площадь: 4.1 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:07:0009004:13121
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
18,536 ₽/год
Лимит входа
72,237 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
80,938 ₽
IRR (базовый)
-0.1533
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1787 | 0.0408 | None |
| base | -0.1533 | 0.0498 | None |
| optimistic | -0.1381 | 0.0555 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 4.1 м² = 23,985 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 18,536 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,145,073 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 4.1 м² = 1,269,059 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.