SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
466,981 ₽
Макс. ставка
125,416 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.57
residential · region · 31 м² × 59,488 ₽ · доля 25% · ремонт 49,455 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
1/4 доля в праве общей долевой собственности в квартире, площадь 31,4 кв. м, кадастровый № 51:08:0030102:260, адрес: Мурманская обл., г. Полярный, ул. Гаджиева, д. 4, кв. 47, этаж 1. Вид права: собств
Площадка
Адрес
обл. Мурманская Мурманская обл., г. Полярный, ул. Гаджиева, д. 4, кв. 47
Площадь
31.4 м²
Нач. цена
327,700 ₽
Тек. цена
327,700 ₽
Кадастр
51:08:0030102:260
Регион
Мурманская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Балакин М.Н.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-09
Окончание заявок
2026-11-03
Шаг торгов
Текущая цена
327,700 ₽
Шаг аукциона
3,500 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,694,300 ₽
Дисконт к рынку
89%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,950,105 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Мурманская Мурманская обл., г. Полярный, ул. Гаджиева, д. 4, кв. 47
Характеристики
Кадастровый номер: 51:08:0030102:260
Общая площадь: 31.4 м^2 общ. пл
Вид жилого помещения: Квартира
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
141,956 ₽/год
Лимит входа
860,539 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
207,884 ₽
IRR (базовый)
0.1439
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1051 | 0.2605 | 6.38 |
| base | 0.1439 | 0.318 | 6.24 |
| optimistic | 0.1639 | 0.3545 | 6.2 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 31.4 м² = 64,292 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 49,684 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 327,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 31.4 м² = 532,485 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 32%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 14%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Балакин М.Н.
Обременения / аресты
есть ограничения (ЕГРН)
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Балакин М.Н.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.