SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 26.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
646,863 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
396 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 396д · увер. 0.57
basement · region · 74 м² × 8,694 ₽ · ремонт 535,680 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Нежилое помещение, площадь 74,4 кв. м.,кадастровый №: 05:40:000056:9477, местоположение: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Ушакова, д. 3 г, помещение 10, цоколь (должник Шихахмедов З. Т.)
Площадка
Адрес
респ. Дагестан, г.о. город Махачкала Республика Дагестан, г.
Махачкала, ул. Ушакова, д. 3 г, помещение 10, цоколь
Площадь
74.4 м²
Нач. цена
7,895,225 ₽
Тек. цена
7,895,225 ₽
Кадастр
05:40:000056:9477
Регион
Республика Дагестан
Категория
basement
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-11
Окончание заявок
2026-11-06
Шаг торгов
Текущая цена
7,895,225 ₽
Шаг аукциона
78,952 ₽
Карта
респ. Дагестан, г.о. город Махачкала Республика Дагестан, г.
Махачкала, ул. Ушакова, д. 3 г, помещение 10, цоколь
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 74.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): цоколь
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 05:40:000056:9477
Общие сведения об ограничениях и обременениях : арест
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,730 ₽/м²/год
NOI
448,471 ₽/год
Лимит входа
2,860,361 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
798,467 ₽
IRR (базовый)
-0.1257
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1522 | 0.0502 | None |
| base | -0.1257 | 0.0612 | None |
| optimistic | -0.11 | 0.0683 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,730 ₽/м² × 74.4 м² = 203,112 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 156,965 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,895,225 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 74.4 м² = 8,736,386 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
арест
Основание реализации
Постановление о передаче на торги от 10.03.2026 г. судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г. Махачкалы УФССП России по РД Омарова М. М. Судебный приказ от 26.06.2023 г. № 2-7272/2023. Постановление о снижении цены на 15% от 05.10.2026 г. судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировск
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.