Лот #3204 — Аукцыон

BUY

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Лот №24 Здание(жилой дом), площадью 174,5 кв. м., кад. №19:10:050161:697; земельный участок, площадью 1400 +/-13 кв.м., кад. №19:10:050161:261, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абакан

Адрес

респ. Хакасия

Площадь

174.5 м²

Нач. цена

3,680,000 ₽

Тек. цена

3,680,000 ₽

Кадастр

19:10:050161:697

Регион

Республика Хакасия

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_RTS

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-14

Окончание заявок

2026-09-11

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

респ. Хакасия

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Количество подземных этажей : —

Вид ограничений и обременений: —

Общая площадь: — м^2 общ. пл

Материалы наружных стен здания : —

Регистрационный номер ЕГРОКН: —

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 19:10:050161:697

Назначение здания : —

Количество этажей : 1

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.009	0.1351	None
base	0.0237	0.1649	6.82
optimistic	0.0418	0.1838	6.7

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 174.5 м² = 357,289 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 276,113 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 3,680,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 174.5 м² = 5,706,720 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную