SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Лот №28 Здание(жилой дом), площадью 127.3 кв. м., кад. №19:02:010539:120; земельный участок, площадью 662 кв.м., кад. №19:02:010539:55, расположенные по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул.
Адрес
респ. Хакасия
Площадь
127.3 м²
Нач. цена
3,648,800 ₽
Тек. цена
3,648,800 ₽
Кадастр
19:02:010539:120
Регион
Республика Хакасия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-14
Окончание заявок
2026-09-11
Карта
респ. Хакасия
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: — м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 19:02:010539:120
Назначение здания : —
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
575,508 ₽/год
Лимит входа
2,935,902 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
289,943 ₽
IRR (базовый)
-0.012
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0431 | 0.1087 | None |
| base | -0.012 | 0.1326 | None |
| optimistic | 0.0056 | 0.1479 | 6.95 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 127.3 м² = 260,647 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 201,428 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,648,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 127.3 м² = 5,175,528 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную