SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот №12 (повторные торги) Квартира, площадью 36,3 кв. м., кад. №19:01:020111:1047, расположенная по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Арбан, д. 22, кв. 70. Должник Аракчаа А.А. Обременения: З
Адрес
респ. Хакасия
Площадь
36.3 м²
Нач. цена
5,836,916 ₽
Тек. цена
5,836,916 ₽
Кадастр
19:01:020111:1047
Регион
Республика Хакасия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-14
Окончание заявок
2026-09-11
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: — м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 19:01:020111:1047
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
252,474 ₽/год
Лимит входа
1,484,550 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
323,776 ₽
IRR (базовый)
-0.1628
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1879 | 0.0379 | None |
| base | -0.1628 | 0.0462 | None |
| optimistic | -0.1477 | 0.0515 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 36.3 м² = 114,345 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 88,366 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,836,916 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 36.3 м² = 6,512,090 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
- ⚠ ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- ⚠ kad.arbitr: нет ключа — проверьте споры должника вручную
- ⚠ ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)