SKIP
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 3.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
8,792,784 ₽
Макс. ставка
2,454,350 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.65
residential · mo · 92 м² × 96,096 ₽ · ремонт 960,750 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 91,5 кв.м., к/н: 50:41:0010101:140, адрес: МО, г. Лобня, пр-зд Свободный, д. 9, кв. 8. П.1461-ТАИ от 28.09.26. Собств: Тетяев А.А. Взыск: ООО «Афанасьевский-7». Цена: 8 612 200,00 р.
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, г. Лобня, пр-зд Свободный, д. 9, кв. 8.
Площадь
91.5 м²
Нач. цена
8,612,200 ₽
Тек. цена
8,612,200 ₽
Кадастр
50:41:0010101:140
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Тетяев А.А.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
10,132,000 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,679,250 ₽
Дисконт к рынку
23%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,701,142 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, г. Лобня, пр-зд Свободный, д. 9, кв. 8.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 91.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:41:0010101:140
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
413,661 ₽/год
Лимит входа
1,612,122 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,806,306 ₽
IRR (базовый)
-0.0105
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0417 | 0.1097 | None |
| base | -0.0105 | 0.1338 | None |
| optimistic | 0.007 | 0.1492 | 6.94 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 91.5 м² = 535,275 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 413,661 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,612,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 91.5 м² = 10,532,086 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Тетяев А.А.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Тетяев А.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.