SKIP
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 6.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,075,072 ₽
Макс. ставка
858,352 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.65
residential · mo · 32 м² × 96,096 ₽ · ремонт 336,000 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 32 кв.м., к/н: 50:14:0000000:48521, адрес: МО, г. Щелково, ул. Космодемьянская, д. 17/4, кв. 127. П.1458-ТАИ от 28.09.26. Собств: Чурсин В.В. Взыск: ООО СФО Меркурий. Цена: 4 179 824
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, г. Щелково, ул. Космодемьянская, д. 17/4, кв. 127.
Площадь
32.0 м²
Нач. цена
4,179,824 ₽
Тек. цена
4,179,824 ₽
Кадастр
50:14:0000000:48521
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Чурсин В.В.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
4,917,440 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,784,000 ₽
Дисконт к рынку
-3%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,693,295 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, г. Щелково, ул. Космодемьянская, д. 17/4, кв. 127.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 32.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:14:0000000:48521
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
144,668 ₽/год
Лимит входа
563,802 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
631,713 ₽
IRR (базовый)
-0.0551
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0843 | 0.0823 | None |
| base | -0.0551 | 0.1004 | None |
| optimistic | -0.0383 | 0.1119 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 32.0 м² = 187,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 144,668 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,179,824 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 32.0 м² = 4,909,655 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
В карточке только сканы документов (ЕГРН/отчёты) — фото объекта нет, состояние не оценено.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Чурсин В.В.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Чурсин В.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.