SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир C · скор 35.0 · ×0.85
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
4,535,731 ₽
Макс. ставка
1,266,069 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.65
residential · mo · 47 м² × 96,096 ₽ · ремонт 495,600 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 47,2 кв.м., к/н: 50:15:0000000:43758, адрес: МО, г. Балашиха, мкр. Заря, ул. Молодежная, д. 10, кв. 55. П.1382-ТАИ от 11.09.26. Собств: Бабаева М.С. Взыск: АО Альфа-Банк. Цена: 4 488
Площадка
Адрес
—
Площадь
47.2 м²
Нач. цена
4,488,000 ₽
Тек. цена
4,488,000 ₽
Кадастр
50:15:0000000:43758
Регион
Московская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,227,600 ₽
Дисконт к рынку
24%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,956,765 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
—
CAPEX
48,829 ₽/м²
Аренда
7,650 ₽/м²/год
NOI
279,043 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0085
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0398 | 0.111 | None |
| base | -0.0085 | 0.1355 | None |
| optimistic | 0.0091 | 0.1511 | 6.93 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,650 ₽/м² × 47.2 м² = 361,080 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 279,043 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,488,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,829 ₽/м² × 47.2 м² = 7,017,116 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,829 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
45/100
Отделка
rough
Capex
9000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (средняя)
- • коррозия (низкая)
- • обветшание фасада (средняя)
- • неудовлетворительное состояние оконных блоков (средняя)
- • заложенное окно (низкая)
- • неудовлетворительное состояние балконов/лоджий (средняя)
- • следы влаги/загрязнений на цоколе (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 9,000 ₽/м² → справочник 32,552 ₽/м² (rough/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
АО Альфа-Банк
Обременения / аресты
есть ограничения (ЕГРН)
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «АО Альфа-Банк» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.