BUY
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир C · скор 30.0 · ×0.85
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,911,709 ₽
Макс. ставка
812,752 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.65
residential · mo · 30 м² × 96,096 ₽ · ремонт 318,150 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 30,3 кв.м., к/н: 50:31:0040607:1599, адрес: МО, г. Чехов, ул. Мира, д. 2, кв. 52. П.1421-ТАИ от 22.09.26. Собств: Неверовская С.К. Взыск: АО ТБанк. Цена: 2 801 093,40 р.
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, г. Чехов, ул. Мира, д. 2, кв. 52.
Площадь
30.3 м²
Нач. цена
2,801,093 ₽
Тек. цена
2,801,093 ₽
Кадастр
50:31:0040607:1599
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Неверовская С.К.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
3,295,404 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,923,650 ₽
Дисконт к рынку
42%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,479,414 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, г. Чехов, ул. Мира, д. 2, кв. 52.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 30.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:31:0040607:1599
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
7,650 ₽/м²/год
NOI
179,131 ₽/год
Лимит входа
842,630 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
926,720 ₽
IRR (базовый)
0.0365
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0031 | 0.1456 | 6.97 |
| base | 0.0365 | 0.1778 | 6.73 |
| optimistic | 0.0548 | 0.1981 | 6.63 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,650 ₽/м² × 30.3 м² = 231,795 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 179,131 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,801,093 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 30.3 м² = 3,434,318 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Неверовская С.К.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Неверовская С.К.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.