BUY
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир C · скор 32.0 · ×0.85
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,248,045 ₽
Макс. ставка
906,634 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.65
residential · mo · 34 м² × 96,096 ₽ · ремонт 354,900 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 33,8 кв.м., к/н: 50:15:0010515:164, адрес: МО, г. Балашиха, ул. Живописная, д. 2, кв. 31. П.1394-ТАИ от 11.09.26. Собств: Калабин М.М. Взыск: АО Альфа-Банк. Цена: 3 672 000,00 р.
Площадка
Адрес
обл Московская МО, г. Балашиха, ул. Живописная, д. 2, кв. 31.
Площадь
33.8 м²
Нач. цена
3,672,000 ₽
Тек. цена
3,672,000 ₽
Кадастр
50:15:0010515:164
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Калабин М.М.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
4,320,000 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
6,607,900 ₽
Дисконт к рынку
33%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,881,327 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл Московская МО, г. Балашиха, ул. Живописная, д. 2, кв. 31.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 33.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:15:0010515:164
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
7,650 ₽/м²/год
NOI
199,823 ₽/год
Лимит входа
939,964 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,033,767 ₽
IRR (базовый)
0.0129
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0193 | 0.1266 | None |
| base | 0.0129 | 0.1546 | 6.9 |
| optimistic | 0.0309 | 0.1723 | 6.77 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,650 ₽/м² × 33.8 м² = 258,570 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 199,823 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,672,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 33.8 м² = 4,405,737 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Калабин М.М.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий,
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Калабин М.М.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.