SKIP
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 29.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,219,216 ₽
Макс. ставка
898,587 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.65
residential · mo · 34 м² × 96,096 ₽ · ремонт 351,750 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 33,5 кв.м., к/н: 50:15:0090301:4864, адрес: МО, г. Балашиха, мкр. Новое Павлино, ул. Романычева, д. 3, кв. 866. П.1436-ТАИ от 28.09.26. Собств: Апресян А.М. Взыск: ПАО Банк ВТБ. Цена
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, г. Балашиха, мкр. Новое Павлино, ул. Романычева, д. 3, кв. 866.
Площадь
33.5 м²
Нач. цена
3,842,007 ₽
Тек. цена
3,842,007 ₽
Кадастр
50:15:0090301:4864
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Апресян А.М.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
4,520,008 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,008,250 ₽
Дисконт к рынку
9%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,819,544 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, г. Балашиха, мкр. Новое Павлино, ул. Романычева, д. 3, кв. 866.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 33.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:15:0090301:4864
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
151,449 ₽/год
Лимит входа
590,230 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
661,325 ₽
IRR (базовый)
-0.0375
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0675 | 0.0923 | None |
| base | -0.0375 | 0.1127 | None |
| optimistic | -0.0204 | 0.1256 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 33.5 м² = 195,975 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 151,449 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,842,007 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 33.5 м² = 4,579,361 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Апресян А.М.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Апресян А.М.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.