SKIP
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
314,160,000 ₽
Макс. ставка
66,301,903 ₽
Если забрать сейчас
+181,368,431 ₽
До денег
396 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 D · ДОЛГО · 396д · увер. 0.57
office_b · mo · 5000 м² × 62,832 ₽ · ремонт 52,500,000 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Зем.уч., общ.пл. 5000 +/-49 кв.м., к/н: 50:18:0050302:980, адрес: МО, Можайский р-н. П.1413-ТАИ от 22.09.26. Собств: Зарипова Р.Р. Взыск: ПАО Сбербанк. Цена: 777 240,00 р.
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, Можайский р-н.
Площадь
5,000.0 м²
Нач. цена
777,240 ₽
Тек. цена
777,240 ₽
Кадастр
50:18:0050302:980
Регион
Московская область
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
Зарипова Р.Р.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
914,400 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Карта
обл. Московская МО, Можайский р-н.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 50:18:0050302:980
Площадь земельного участка: 5000.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
66,730,700 ₽/год
Лимит входа
411,363,671 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
442,688,981 ₽
IRR (базовый)
0.8289
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.7272 | 2.2669 | 1.95 |
| base | 0.8289 | 2.7666 | 1.69 |
| optimistic | 0.8622 | 3.0841 | 1.64 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 5,000.0 м² = 86,349,250 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 66,730,700 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 777,240 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 5,000.0 м² = 82,197,327 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 277%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 83%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
В карточке только сканы документов (ЕГРН/отчёты) — фото объекта нет, состояние не оценено.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Зарипова Р.Р.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Зарипова Р.Р.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.