SKIP
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 15.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
13,415,002 ₽
Макс. ставка
3,632,019 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
253 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 253д · увер. 0.65
residential · mo · 140 м² × 96,096 ₽ · ремонт 1,465,800 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 139,6 кв.м., к/н: 50:22:0040112:56, адрес: МО, Люберецкий р-н, рп. Томилино, ул. Булгакова, д. 3, кв. 2. П.1450-ТАИ от 28.09.26. Собств: Федосеева М.А. Взыск: Поротиков Г.Г. Цена: 11
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, Люберецкий р-н, рп. Томилино, ул. Булгакова, д. 3, кв. 2.
Площадь
139.6 м²
Нач. цена
11,239,040 ₽
Тек. цена
11,239,040 ₽
Кадастр
50:22:0040112:56
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Федосеева М.А.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
13,222,400 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
20,870,200 ₽
Дисконт к рынку
33%
Лимит входа (дисконт 30%)
11,749,501 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, Люберецкий р-н, рп. Томилино, ул. Булгакова, д. 3, кв. 2.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 139.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:22:0040112:56
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
631,115 ₽/год
Лимит входа
2,459,586 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,755,850 ₽
IRR (базовый)
0.0111
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0211 | 0.1252 | None |
| base | 0.0111 | 0.1528 | 6.91 |
| optimistic | 0.029 | 0.1704 | 6.78 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 139.6 м² = 816,660 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 631,115 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 11,239,040 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 139.6 м² = 14,073,156 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
В карточке только сканы документов (ЕГРН/отчёты) — фото объекта нет, состояние не оценено.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Федосеева М.А.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Федосеева М.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.