SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,036,634 ₽
Макс. ставка
847,622 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
165 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 165д · увер. 0.65
residential · mo · 32 м² × 96,096 ₽ · ремонт 331,800 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
Фабрикант
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 31,6 кв.м., к/н: 50:14:0050102:3040, адрес: МО, г. Щёлково, пр-кт 60 лет Октября, д. 17, кв. 71. П.1415-ТАИ от 22.09.26. Собств: Горин С.В. Взыск: ООО «Афанасьевский-7». Цена: 2 567
Площадка
Адрес
—
Площадь
31.6 м²
Нач. цена
2,567,680 ₽
Тек. цена
2,567,680 ₽
Кадастр
50:14:0050102:3040
Регион
Московская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,724,200 ₽
Дисконт к рынку
32%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,659,629 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
—
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
142,860 ₽/год
Лимит входа
556,755 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
623,817 ₽
IRR (базовый)
0.0098
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0223 | 0.1243 | None |
| base | 0.0098 | 0.1516 | 6.92 |
| optimistic | 0.0277 | 0.169 | 6.79 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 31.6 м² = 184,860 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 142,860 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,567,680 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 31.6 м² = 3,210,393 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
ООО «Афанасьевский-7»
Обременения / аресты
есть ограничения (ЕГРН)
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «ООО «Афанасьевский-7»» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.