SKIP
FAILED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 12.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
4,526,122 ₽
Макс. ставка
2,374,709 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
75 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 75д · увер. 0.65
residential · mo · 47 м² × 96,096 ₽ · ремонт 494,550 ₽ · маржа 22% · выход 88% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 47,1 кв.м., к/н: 50:15:0010202:702, адрес: МО, г. Балашиха, ул. Пионерская, д. 1, кв. 212. П.1447-ТАИ от 28.09.26. Собств: Ключников А.М. Взыск: АО Дом.РФ. Цена: 4 665 480,00 р.
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, г. Балашиха, ул. Пионерская, д. 1, кв. 212.
Площадь
47.1 м²
Нач. цена
4,665,480 ₽
Тек. цена
4,665,480 ₽
Кадастр
50:15:0010202:702
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Ключников А.М.
Организатор
—
Аукцион
2026-10-20
Окончание заявок
2026-10-15
Шаг торгов
Текущая цена
5,488,800 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,041,450 ₽
Дисконт к рынку
20%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,964,194 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, г. Балашиха, ул. Пионерская, д. 1, кв. 212.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 47.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:15:0010202:702
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
212,933 ₽/год
Лимит входа
829,846 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
929,803 ₽
IRR (базовый)
-0.0175
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0484 | 0.105 | None |
| base | -0.0175 | 0.1281 | None |
| optimistic | -0.0001 | 0.1428 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 47.1 м² = 275,535 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 212,933 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,665,480 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 47.1 м² = 5,665,365 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Ключников А.М.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Ключников А.М.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.