BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/203 доли в праве общедолевой собственности на нежилое помещение, эт.№отм.-6.07, эт.№отм.-3.07, эт.№1, пл.10025,1кв.м., кад.№59:01:4410269:3006, соб-к: Заровнятных А. Е., адрес: г.Пермь, ул.Чернышевс
Адрес
г.Пермь, ул.Чернышевского, 15а (имеются
Площадь
10,025.1 м²
Нач. цена
2,613,100 ₽
Тек. цена
2,613,100 ₽
Кадастр
59:01:4410269:3006
Регион
Пермский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
2,305,773,000 ₽
Дисконт к рынку
97%
Лимит входа (дисконт 30%)
1,479,895,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
69,726,576 ₽/год
Лимит входа
453,531,117 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
214,488,246 ₽
IRR (базовый)
0.6478
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.568 | 1.5478 | 2.58 |
| base | 0.6478 | 1.889 | 2.22 |
| optimistic | 0.677 | 2.1058 | 2.15 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 10,025.1 м² = 45,112,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 34,863,288 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,613,100 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 10,025.1 м² = 62,894,355 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 189%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 65%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.