BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,156,211 ₽
Макс. ставка
621,071 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
187 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 187д · увер. 0.65
residential · major · 25 м² × 86,944 ₽ · ремонт 208,320 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Жилое помещение - квартира, общей площадью 24,8 кв.м., к/н: 54:35:062555:1728 Местоположение: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Рельефная, д. 106/2, кв. 188 (залог, повтор)
Площадка
Адрес
Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Рельефная, д. 106/2, кв. 188 (залог, повтор) Жилое помещение - квартира, общей
Площадь
24.8 м²
Нач. цена
2,272,560 ₽
Тек. цена
2,272,560 ₽
Кадастр
54:35:062555:1728
Регион
Новосибирская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,704,000 ₽
Дисконт к рынку
56%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,660,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
172,489 ₽/год
Лимит входа
1,121,941 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
530,599 ₽
IRR (базовый)
-0.0331
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0633 | 0.095 | None |
| base | -0.0331 | 0.1159 | None |
| optimistic | -0.016 | 0.1292 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 24.8 м² = 111,600 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 86,244 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,272,560 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 24.8 м² = 2,534,988 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запрещение регистрации, ипотека
Основание реализации
Постановление о передаче арестованного имущества на торги судебного пристава - исполнителя ОСП по Ленинскому району ГУФССП России по Новосибирской области – Будорагиной В.И. от 01.10.2026, уведомление о готовности к реализации арестованного имущества № 824 от 01.10.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.