SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Жилое помещение, эт.1, общ.пл.36,5кв.м., кад.№25:34:017401:10967, адрес: Приморский край, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, д. 3, кв. 46, сведения о зарегистрированных и о задолженно
Адрес
край Приморский, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, дом 3 Приморский край, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, д. 3, кв. 4
Площадь
36.5 м²
Нач. цена
2,893,400 ₽
Тек. цена
2,893,400 ₽
Кадастр
25:34:017401:10967
Регион
Приморский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-09
Окончание заявок
2026-09-04
Карта
край Приморский, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, дом 3 Приморский край, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, д. 3, кв. 4
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 36.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: жилое помещение
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 25:34:017401:10967
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
1,760 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
165,012 ₽/год
Лимит входа
1,147,699 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
389,039 ₽
IRR (базовый)
-0.1209
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1475 | 0.052 | None |
| base | -0.1209 | 0.0634 | None |
| optimistic | -0.1051 | 0.0707 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 36.5 м² = 74,734 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 57,754 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,893,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 1,760 ₽/м² × 36.5 м² = 3,102,310 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 1,760 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 1,500 ₽/м² → справочник 1,760 ₽/м² (good/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную