BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение, эт. 5, общ.пл. 61,9кв.м., кад.№ 25:28:030017:831, адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Новожилова, д. 29, кв. 90, сведения о зарегистрированных: Киселева (Богданова) И.С., Сидо
Адрес
—
Площадь
61.9 м²
Нач. цена
5,950,000 ₽
Тек. цена
5,950,000 ₽
Кадастр
25:28:030017:831
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
14,237,000 ₽
Дисконт к рынку
54%
Лимит входа (дисконт 30%)
9,137,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
430,527 ₽/год
Лимит входа
2,800,329 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
820,936 ₽
IRR (базовый)
-0.0928
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1205 | 0.0636 | None |
| base | -0.0928 | 0.0776 | None |
| optimistic | -0.0766 | 0.0865 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 61.9 м² = 194,985 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 150,684 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,950,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 61.9 м² = 6,618,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.