SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение, эт.1, общ.пл.31,2кв.м., кад.№25:31:050004:1767, адрес: Приморский край, г. Находка, п. Ливадия, ул. Луговая, д. 24, кв. 12, сведения о зарегистрированных: Стусенко Ю.М., задолженность
Адрес
край Приморский, г.о. Находкинский, г. Находка, мкр. поселок Ливадия, ул. Луговая, дом 24 Приморский край, г. Находка, п. Ливадия, ул. Луговая, д. 24, кв. 12
Площадь
31.2 м²
Нач. цена
1,700,000 ₽
Тек. цена
1,700,000 ₽
Кадастр
25:31:050004:1767
Регион
Приморский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-09
Окончание заявок
2026-09-04
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 31.2 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): эт. 1
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Жилое помещение
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 25:31:050004:1767
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
217,002 ₽/год
Лимит входа
1,411,474 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
413,784 ₽
IRR (базовый)
-0.0137
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0447 | 0.1075 | None |
| base | -0.0137 | 0.1312 | None |
| optimistic | 0.0038 | 0.1463 | 6.97 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 31.2 м² = 98,280 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 75,951 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 31.2 м² = 1,972,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную