SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение, эт. 1, общ.пл. 36,5 кв.м., кад.№ 25:28:040009:1361, адрес: Приморский край, г. Владивосток, Народный проспект, д. 15 кв. 7, сведения о зарегистрированных лицах: Каракшева О.А., Каракш
Адрес
—
Площадь
36.5 м²
Нач. цена
3,901,500 ₽
Тек. цена
3,901,500 ₽
Кадастр
25:28:040009:1361
Регион
Приморский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
253,865 ₽/год
Лимит входа
1,651,244 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
484,074 ₽
IRR (базовый)
-0.107
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1341 | 0.0575 | None |
| base | -0.107 | 0.0702 | None |
| optimistic | -0.091 | 0.0782 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 36.5 м² = 114,975 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 88,853 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,901,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 36.5 м² = 4,315,575 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную