SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение, эт.3, общ.пл.31,4кв.м., кад.№25:34:017102:6026, адрес: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Полушкина, д. 43а, кв. 9, сведения о зарегистрированных - отсутствуют, задолженность по капр
Адрес
край Приморский, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Полушкина, дом 43а Приморский край, г. Уссурийск, ул. Полушкина, д. 43а, кв. 9
Площадь
31.4 м²
Нач. цена
2,980,000 ₽
Тек. цена
2,980,000 ₽
Кадастр
25:34:017102:6026
Регион
Приморский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-09
Окончание заявок
2026-09-04
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 31.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 3 эт.
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Жилое помещение
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 25:34:017102:6026
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
218,393 ₽/год
Лимит входа
1,420,522 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
416,436 ₽
IRR (базовый)
-0.0911
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1189 | 0.0643 | None |
| base | -0.0911 | 0.0785 | None |
| optimistic | -0.0749 | 0.0875 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 31.4 м² = 98,910 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 76,438 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,980,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 31.4 м² = 3,317,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную