BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение, эт.5, общ.пл.60,2кв.м., кад.№25:31:070003:2125, адрес: Приморский край, г. Находка, п. Врангель, ул. Первостроителей, д. 12, кв. 108, сведения о зарегистрированных: Сеник Я.А., Сеник
Адрес
—
Площадь
60.2 м²
Нач. цена
1,793,160 ₽
Тек. цена
1,793,160 ₽
Кадастр
25:31:070003:2125
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,846,000 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,886,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
418,703 ₽/год
Лимит входа
2,723,422 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
798,390 ₽
IRR (базовый)
0.076
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0408 | 0.1824 | 6.7 |
| base | 0.076 | 0.2226 | 6.51 |
| optimistic | 0.095 | 0.2481 | 6.43 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 60.2 м² = 189,630 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 146,546 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,793,160 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 60.2 м² = 2,244,018 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.