BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение, эт. 8, общ.пл. 51,6 кв.м., кад.№ 25:28:030011:2123, адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Связи, д. 3, кв. 30, сведения о зарегистрированных лицах: Колесников А.Н., Колесников С
Адрес
—
Площадь
51.6 м²
Нач. цена
5,278,500 ₽
Тек. цена
5,278,500 ₽
Кадастр
25:28:030011:2123
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,868,000 ₽
Дисконт к рынку
51%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,617,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
358,888 ₽/год
Лимит входа
2,334,361 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
684,335 ₽
IRR (базовый)
-0.1011
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1285 | 0.0599 | None |
| base | -0.1011 | 0.0731 | None |
| optimistic | -0.0851 | 0.0815 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 51.6 м² = 162,540 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 125,611 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,278,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 51.6 м² = 5,852,025 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.