BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Д-к Олейник Н.В. Лот: Земельный участок (земли населенных пунктов – ведение садоводства), площадь 1189 кв.м., кадастровый номер 90:14:090501:298, адрес: Республика Крым, Черноморский район, Новосельск
Адрес
—
Площадь
1,189.0 м²
Нач. цена
1,038,000 ₽
Тек. цена
1,038,000 ₽
Кадастр
90:14:090501:298
Регион
Республика Крым
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
35,284,193 ₽/год
Лимит входа
251,697,973 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
89,475,200 ₽
IRR (базовый)
1.2533
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 1.0888 | 4.1931 | 1.3 |
| base | 1.2533 | 5.1175 | 1.16 |
| optimistic | 1.2985 | 5.7047 | 1.13 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 1,189.0 м² = 15,980,160 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 12,349,468 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,038,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,189.0 м² = 8,223,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 512%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 125%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную