BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Д-к Козьякова И.А. Лот: 1/2 доли в праве собственности на земельный участок (земли населенных пунктов – ведение садоводства), площадь 939 кв.м., кадастровый номер 90:24:040103:1856, адрес: Республика
Адрес
респ. Крым г. Феодосия, пгт. Приморский, СТ «Парус», сектор 23, участок 1277
Площадь
939.0 м²
Нач. цена
1,228,500 ₽
Тек. цена
1,228,500 ₽
Кадастр
90:24:040103:1856
Регион
Республика Крым
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-28
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 90:24:040103:1856
Площадь земельного участка: 939.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
27,865,313 ₽/год
Лимит входа
198,775,775 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
70,662,080 ₽
IRR (базовый)
1.1985
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 1.0427 | 3.9332 | 1.35 |
| base | 1.1985 | 4.8003 | 1.2 |
| optimistic | 1.242 | 5.3511 | 1.17 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 939.0 м² = 12,620,160 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 9,752,860 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,228,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 939.0 м² = 6,923,925 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 480%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 120%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную