BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Д-к Аброскин В.А. Лот: земельный участок (земли населенных пунктов – ведение садоводства), площадь 751 кв.м., кадастровый номер 90:24:030301:490, адрес: Республика Крым, г. Феодосия, снт Коктебель, уч
Адрес
респ. Крым г. Феодосия, снт Коктебель, уч. 45
Площадь
751.0 м²
Нач. цена
2,289,700 ₽
Тек. цена
2,289,700 ₽
Кадастр
90:24:030301:490
Регион
Республика Крым
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-28
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 90:24:030301:490
Площадь земельного участка: 751.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
19,800 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
22,286,316 ₽/год
Лимит входа
149,107,996 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
46,644,328 ₽
IRR (базовый)
0.5668
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4955 | 1.2609 | 3.03 |
| base | 0.5668 | 1.5389 | 2.58 |
| optimistic | 0.5943 | 1.7154 | 2.5 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 751.0 м² = 10,093,440 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 7,800,210 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,289,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 19,800 ₽/м² × 751.0 м² = 17,273,985 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 154%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 57%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 19,800 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие помещения (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную