BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Д-к Комиссаренко А.А. Лот: земельный участок (земли населенных пунктов – ведение садоводства), площадь 83 кв.м., кадастровый номер 90:24:020101:2268, адрес: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоник
Адрес
респ. Крым г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, СТ «Планета», уч. № 5.
Площадь
83.0 м²
Нач. цена
427,400 ₽
Тек. цена
427,400 ₽
Кадастр
90:24:020101:2268
Регион
Республика Крым
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-28
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 90:24:020101:2268
Площадь земельного участка: 83.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
2,463,068 ₽/год
Лимит входа
17,570,170 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,245,956 ₽
IRR (базовый)
0.8933
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.783 | 2.5425 | 1.8 |
| base | 0.8933 | 3.103 | 1.56 |
| optimistic | 0.9282 | 3.4591 | 1.52 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 83.0 м² = 1,115,520 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 862,074 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 427,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 83.0 м² = 946,770 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 310%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 89%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную