BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот № 4 (повторные торги). Нежилое помещение (гараж) площадью 38,9 кв. м, кадастровый номер 36:34:0502001:549, местонахождение: г. Воронеж, ул. Романтиков, д. 2, ПГК “Камазовец”, гараж 546. Собственни
Адрес
—
Площадь
38.9 м²
Нач. цена
510,391 ₽
Тек. цена
510,391 ₽
Кадастр
36:34:0502001:549
Регион
Воронежская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,100 ₽/м²/год
NOI
781,610 ₽/год
Лимит входа
5,503,794 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,910,261 ₽
IRR (базовый)
0.4831
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4199 | 0.9929 | 3.64 |
| base | 0.4831 | 1.2118 | 3.11 |
| optimistic | 0.509 | 1.3509 | 3.01 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,100 ₽/м² × 38.9 м² = 353,990 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 273,563 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 510,391 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.9 м² = 769,311 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 121%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 48%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную