BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Нежилое помещение (гараж с подвалом) площадью 33 кв. м, кадастровый номер 36:34:0508001:4200, местонахождение: г. Воронеж, пр-кт Патриотов, д. 17, ГСК “Чайка”, гараж 373. Собственник - Каширина И.Г.
Адрес
—
Площадь
33.0 м²
Нач. цена
364,956 ₽
Тек. цена
364,956 ₽
Кадастр
36:34:0508001:4200
Регион
Воронежская область
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,000 ₽/м²/год
NOI
306,029 ₽/год
Лимит входа
2,053,398 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,004,243 ₽
IRR (базовый)
0.3907
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3354 | 0.7351 | 4.62 |
| base | 0.3907 | 0.8972 | 3.94 |
| optimistic | 0.4149 | 1.0002 | 3.8 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,000 ₽/м² × 33.0 м² = 198,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 153,014 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 364,956 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 33.0 м² = 581,204 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 90%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.