BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот № 10356, Нежилое помещение (гаражный бокс), общей площадью 18,40 кв.м., кадастровый номер 55:36:000000:120497Омская обл., г. Омск, ГСК «Восток-31», бокс 32, земельный участок, площадью 19 кв.м.,
Адрес
—
Площадь
18.4 м²
Нач. цена
360,000 ₽
Тек. цена
360,000 ₽
Кадастр
55:36:000000:12049
Регион
Омская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,270 ₽/м²/год
NOI
173,478 ₽/год
Лимит входа
1,165,759 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
368,175 ₽
IRR (базовый)
0.2037
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1615 | 0.3471 | 6.19 |
| base | 0.2037 | 0.4237 | 6.09 |
| optimistic | 0.2248 | 0.4723 | 6.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,270 ₽/м² × 18.4 м² = 78,568 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 60,717 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 360,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 18.4 м² = 488,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную