BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Жилое помещение (квартира) общей площадью 41,1 кв. м, кадастровый номер: 29:15:110701:997, адрес: Архангельская обл., м.о. Плесецкий, п. Оксовский, ул. Северная, д. 2, кв. 4
Адрес
обл. Архангельская Архангельская обл., м.о. Плесецкий, п. Оксовский, ул. Северная, д. 2, кв. 4
Площадь
41.1 м²
Нач. цена
268,345 ₽
Тек. цена
268,345 ₽
Кадастр
29:15:110701:997
Регион
Архангельская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-24
Карта
обл. Архангельская Архангельская обл., м.о. Плесецкий, п. Оксовский, ул. Северная, д. 2, кв. 4
Характеристики
Кадастровый номер: 29:15:110701:997
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж 2
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : 623347.26
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Вся имеющаяся информация об обременениях выложена/прикреплена в виде скан-образа к информационному сообщению и к аукционной документации.
Общая площадь: 41.1 м^2 общ. пл
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 29:15:110701:993
Вид ограничений и обременений: Арест
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
185,808 ₽/год
Лимит входа
844,546 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.1112
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0741 | 0.2203 | 6.52 |
| base | 0.1112 | 0.2689 | 6.36 |
| optimistic | 0.1307 | 0.2997 | 6.3 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 41.1 м² = 84,152 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 65,033 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 268,345 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 41.1 м² = 824,282 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 27%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную