BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) общей площадью 32,8 кв. м, кадастровый номер: 29:28:103096:281, адрес: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса,
Адрес
Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 47, кв. 66 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) общей
Площадь
32.8 м²
Нач. цена
1,418,480 ₽
Тек. цена
1,418,480 ₽
Кадастр
29:28:103096:281
Регион
Архангельская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,544,000 ₽
Дисконт к рынку
78%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,841,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
228,131 ₽/год
Лимит входа
1,483,858 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
435,003 ₽
IRR (базовый)
0.0201
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0125 | 0.1322 | None |
| base | 0.0201 | 0.1614 | 6.84 |
| optimistic | 0.0381 | 0.1799 | 6.72 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 32.8 м² = 103,320 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 79,846 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,418,480 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.8 м² = 1,686,204 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.