BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение (квартира), площадь 23,7 кв.м., кадастровый номер: 66:21:0101031:89, г. Ревда, ул. Максима Горького, д. 6, кв. 2, рег.№ 47-3660/24
Адрес
обл. Свердловская, м.о. Ревда, г. Ревда, ул. Максима Горького, дом 6
Площадь
23.7 м²
Нач. цена
716,549 ₽
Тек. цена
716,549 ₽
Кадастр
66:21:0101031:89
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-15
Окончание заявок
2026-09-10
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 23.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 66:21:0101031:89
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
164,838 ₽/год
Лимит входа
909,663 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
151,802 ₽
IRR (базовый)
0.0429
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0093 | 0.1512 | 6.92 |
| base | 0.0429 | 0.1846 | 6.69 |
| optimistic | 0.0614 | 0.2058 | 6.59 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 23.7 м² = 74,655 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 57,693 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 716,549 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 23.7 м² = 1,065,217 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную