SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение (квартира), площадь 47,6 кв.м., кадастровый номер: 66:62:0103002:345, г. Среднеуральск, ул. Набережная, д. 8, кв. 19, рег.№ 23-2488/26
Адрес
обл. Свердловская, м.о. Среднеуральск, г. Среднеуральск, ул. Набережная, дом 8
Площадь
47.6 м²
Нач. цена
2,755,012 ₽
Тек. цена
2,755,012 ₽
Кадастр
66:62:0103002:345
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-15
Окончание заявок
2026-09-10
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 47.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 66:62:0103002:345
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
331,068 ₽/год
Лимит входа
1,827,003 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
304,885 ₽
IRR (базовый)
-0.0383
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0682 | 0.0919 | None |
| base | -0.0383 | 0.1121 | None |
| optimistic | -0.0212 | 0.125 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 47.6 м² = 149,940 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 115,874 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,755,012 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 47.6 м² = 3,521,083 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную