BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение (квартира), площадь 46,2 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0000000:88812, г. Екатеринбург, ул. Рощинская, д. 29, кв. 44, рег.№ 07-1891/26
Адрес
—
Площадь
46.2 м²
Нач. цена
3,311,600 ₽
Тек. цена
3,311,600 ₽
Кадастр
66:41:0000000:88812
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,626,000 ₽
Дисконт к рынку
65%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,820,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
321,330 ₽/год
Лимит входа
2,090,068 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
612,718 ₽
IRR (базовый)
-0.0526
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.082 | 0.0836 | None |
| base | -0.0526 | 0.1021 | None |
| optimistic | -0.0357 | 0.1138 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 46.2 м² = 145,530 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 112,466 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,311,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 46.2 м² = 3,754,380 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.