BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение (квартира), площадь 58,2 кв.м., кадастровый номер: 66:45:0200293:339, г. Каменск-Уральский, ул. Дзержинского, д. 40, кв. 4, рег.№ 12-2358/26
Адрес
—
Площадь
58.2 м²
Нач. цена
2,610,000 ₽
Тек. цена
2,610,000 ₽
Кадастр
66:45:0200293:339
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
404,793 ₽/год
Лимит входа
2,632,942 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
771,866 ₽
IRR (базовый)
0.0147
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0176 | 0.128 | None |
| base | 0.0147 | 0.1563 | 6.88 |
| optimistic | 0.0327 | 0.1742 | 6.76 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 58.2 м² = 183,330 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 141,677 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,610,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 58.2 м² = 3,089,700 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную