SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение (квартира), площадь 54,1 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0000000:33088, г. Екатеринбург, Малый конный полуостров, д. 3, кв. 2, рег.№ 01-1848/26
Адрес
обл. Свердловская, г.о. город Екатеринбург, г. Екатеринбург , Малый конный полуостров, д. 3
Площадь
54.1 м²
Нач. цена
3,060,000 ₽
Тек. цена
3,060,000 ₽
Кадастр
66:41:0000000:33088
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-15
Окончание заявок
2026-09-10
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 54.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 66:41:0000000:33088
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
376,276 ₽/год
Лимит входа
2,076,489 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
346,519 ₽
IRR (базовый)
-0.0354
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0655 | 0.0936 | None |
| base | -0.0354 | 0.1143 | None |
| optimistic | -0.0182 | 0.1274 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 54.1 м² = 170,415 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 131,697 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,060,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 54.1 м² = 3,927,120 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную