BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилое помещение площадью 17,1 кв. м, кадастровый номер 38:32:020504:3096, местоположение: Иркутская обл., г. Усть-Илимск, ул. Молодёжная, д. 12, кв. 512.
Адрес
—
Площадь
17.1 м²
Нач. цена
546,000 ₽
Тек. цена
546,000 ₽
Кадастр
38:32:020504:3096
Регион
Иркутская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
507,451 ₽/год
Лимит входа
3,619,878 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,286,817 ₽
IRR (базовый)
0.3902
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3349 | 0.7337 | 4.63 |
| base | 0.3902 | 0.8955 | 3.94 |
| optimistic | 0.4144 | 0.9983 | 3.81 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 17.1 м² = 229,824 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 177,608 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 546,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 17.1 м² = 675,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 90%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.