BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 47,4 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:8433, местоположение: г. Иркутск, ул. Костычева, д. 2, кв. 57.
Адрес
—
Площадь
47.4 м²
Нач. цена
1,034,000 ₽
Тек. цена
1,034,000 ₽
Кадастр
38:36:000029:8433
Регион
Иркутская область
Категория
retail
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
19,200 ₽/м²/год
NOI
1,406,620 ₽/год
Лимит входа
10,034,049 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,211,750 ₽
IRR (базовый)
0.6164
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5399 | 1.4334 | 2.74 |
| base | 0.6164 | 1.7494 | 2.35 |
| optimistic | 0.6449 | 1.9501 | 2.27 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 19,200 ₽/м² × 47.4 м² = 910,080 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 703,310 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,034,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 47.4 м² = 1,370,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 175%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 62%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.