Лот #2852 — Аукцыон

BUY

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 18.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Нежилое помещение площадью 33,9 кв. м, кадастровый номер 38:37:020301:7089, местоположение: Иркутская область, г. Нижнеудинск, ул. Масловского, д. 7, пом. 59а.

Адрес

обл. Иркутская, м.р-н Нижнеудинский, г.п. Нижнеудинское, г. Нижнеудинск, ул. Масловского, дом 7 пом. 59а

Площадь

33.9 м²

Нач. цена

2,940,000 ₽

Тек. цена

2,940,000 ₽

Кадастр

38:37:020301:7089

Регион

Иркутская область

Категория

retail

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_RTS

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-10-01

Окончание заявок

2026-09-29

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

обл. Иркутская, м.р-н Нижнеудинский, г.п. Нижнеудинское, г. Нижнеудинск, ул. Масловского, дом 7 пом. 59а

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 33.9 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 38:37:020301:7089

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Назначение нежилого помещения: —

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	0.0864	0.2356	6.46
base	0.1241	0.2875	6.31
optimistic	0.1438	0.3205	6.26

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 12,480 ₽/м² × 33.9 м² = 423,072 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 326,950 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 2,940,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 33.9 м² = 3,875,175 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 12%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную