BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
710,334 ₽
Макс. ставка
183,430 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.77
basement · spb · 34 м² × 21,204 ₽ · ремонт 187,600 ₽ · маржа 35% · выход 86% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
Торгуется на
РАД (Российский аукционный дом)
Параметры лота
Нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Остоумова, д. 8, литера А, пом. 3-Н
Площадка
Адрес
—
Площадь
33.5 м²
Нач. цена
1,964,200 ₽
Тек. цена
1,964,200 ₽
Кадастр
78:06:0002110:2998
Регион
г. Санкт-Петербург
Категория
basement
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,640 ₽/м²/год
NOI
310,666 ₽/год
Лимит входа
2,084,510 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,552,249 ₽
IRR (базовый)
0.1555
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.116 | 0.2759 | 6.34 |
| base | 0.1555 | 0.3368 | 6.21 |
| optimistic | 0.1757 | 0.3754 | 6.17 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,640 ₽/м² × 33.5 м² = 289,440 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 223,679 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,964,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 33.5 м² = 2,263,410 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 34%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (9)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.