Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,282,630 ₽
Макс. ставка
840,043 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.85
residential · major · 44 м² × 74,100 ₽ · ремонт 398,700 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Поручение №2127 /Т. Квартира, площадью 44,3 кв.м., кадастровый номер 42:24:0401055:2825, ограничение (обременение) права: запрет. Собственник имущества: Першин А.В. Местонахождение имущества: Российс
Площадка
Адрес
обл. Кемеровская область - Кузбасс, г.о. Кемеровский г. Кемерово, пр. Шахтеров, 61-3
Площадь
44.3 м²
Нач. цена
3,548,829 ₽
Тек. цена
3,548,829 ₽
Кадастр
42:24:0401055:2825
Регион
Кемеровская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Першин А.В.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,189,000 ₽
Дисконт к рынку
61%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,539,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
308,115 ₽/год
Лимит входа
2,004,113 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
947,804 ₽
IRR (базовый)
-0.0133
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0444 | 0.1078 | None |
| base | -0.0133 | 0.1315 | None |
| optimistic | 0.0042 | 0.1466 | 6.97 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 44.3 м² = 199,350 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 154,058 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,548,829 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 44.3 м² = 3,992,070 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Першин А.В.
Обременения / аресты
запрет.
Основание реализации
П О Р У Ч Е Н И Е №2127 от «08» сентября 2026 года арестованного судебным приставом - исполнителем ОСП по Рудничному и Кировскому
районам г. Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу Андрущенко О.В.
(далее – судебный пристав-исполнитель), по акту о наложении ареста от 06.11.2025, прин
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Першин А.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.