SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
8,078,400 ₽
Макс. ставка
2,189,543 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
264 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 264д · увер. 0.71
office_b · moscow · 53 м² × 153,000 ₽ · ремонт 792,000 ₽ · маржа 43% · выход 73% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже · цена как office_b, не как карточка residential
Торгуется на
ЕЭТП (Росэлторг)
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 38, пом. 1/1, площадью 52,8 кв. м. (Этаж № 1, пом. 1/1), кадастровый номер
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Коньково, ул. Миклухо-Маклая, дом 38
Площадь
52.8 м²
Нач. цена
14,265,900 ₽
Тек. цена
14,265,900 ₽
Кадастр
77:06:0006001:11324
Регион
г. Москва
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
12,144,000 ₽
Дисконт к рынку
-26%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,794,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,000 ₽/м²/год
NOI
367,235 ₽/год
Лимит входа
2,388,649 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,561,039 ₽
IRR (базовый)
-0.0852
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1132 | 0.067 | None |
| base | -0.0852 | 0.0818 | None |
| optimistic | -0.0689 | 0.0912 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,000 ₽/м² × 52.8 м² = 475,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 367,235 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 14,265,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 52.8 м² = 15,295,995 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (12)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.