Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
6,454,110 ₽
Макс. ставка
3,199,925 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
95 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 95д · увер. 0.85
residential · major · 87 м² × 74,100 ₽ · ремонт 783,900 ₽ · маржа 22% · выход 86% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
Параметры лота
жилое помещение (квартира) площадью 87,1 кв. м с к.н. 61:44:0021015:866 по адресу: Ростовская область, городской округ "Город Ростов-на-Дону", город Ростов-на-Дону, улица Воровского, дом 17, строение
Площадка
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, ул. Воровского, дом 17 стр. 1 Ростовская область, городской округ "Город Ростов-на-Дону", город Ростов-на-Дону, улица Воровского, дом 17, строение 1, кв 342
Площадь
87.1 м²
Нач. цена
11,974,750 ₽
Тек. цена
11,974,750 ₽
Кадастр
61:44:0021015:866
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
20,033,000 ₽
Дисконт к рынку
35%
Лимит входа (дисконт 30%)
12,857,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
605,798 ₽/год
Лимит входа
3,940,366 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,863,515 ₽
IRR (базовый)
-0.0906
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1184 | 0.0646 | None |
| base | -0.0906 | 0.0788 | None |
| optimistic | -0.0743 | 0.0879 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 87.1 м² = 391,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 302,899 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 11,974,750 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 87.1 м² = 13,096,088 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.