BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,289,295 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.71
office_b · major · 61 м² × 37,468 ₽ · ремонт 1,466,400 ₽ · маржа 35% · выход 74% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Нежилые помещения № 1, 7, 14, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Алексеевская, улица Кочубея, дом 14 б, кадастровый номер 23:32:0603002:573, общей площадью 61,1 кв.
Площадка
Адрес
—
Площадь
61.1 м²
Нач. цена
610,763 ₽
Тек. цена
610,763 ₽
Кадастр
23:32:0603002:573
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
14,053,000 ₽
Дисконт к рынку
93%
Лимит входа (дисконт 30%)
9,019,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
424,963 ₽/год
Лимит входа
2,764,137 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,307,242 ₽
IRR (базовый)
0.3298
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2791 | 0.5887 | 5.51 |
| base | 0.3298 | 0.7184 | 4.69 |
| optimistic | 0.3529 | 0.8009 | 4.53 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 61.1 м² = 274,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 212,481 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 610,763 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 61.1 м² = 1,007,902 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 72%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 33%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.