Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,755,828 ₽
Макс. ставка
621,460 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.71
office_b · major · 30 м² × 58,140 ₽ · ремонт 271,800 ₽ · маржа 35% · выход 86% от рынка · текущая цена выше потолка ставки · цена как office_b, не как карточка residential
Параметры лота
Нежилое помещение площадью 30,2 кв. м., кадастровый номер 23:47: 0119046:83, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск,с. Гайдук, ул. Труда, д. 9, пом. 2
Площадка
Адрес
край Краснодарский, г.о. город Новороссийск, с. Гайдук, ул. Труда, дом 9
Площадь
30.2 м²
Нач. цена
975,732 ₽
Тек. цена
975,732 ₽
Кадастр
—
Регион
Краснодарский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
6,946,000 ₽
Дисконт к рынку
83%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,458,095 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
210,047 ₽/год
Лимит входа
1,366,235 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
646,133 ₽
IRR (базовый)
0.1303
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0922 | 0.2432 | 6.43 |
| base | 0.1303 | 0.2968 | 6.29 |
| optimistic | 0.1501 | 0.3309 | 6.24 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 30.2 м² = 135,900 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 105,024 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 975,732 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 30.2 м² = 1,205,719 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 30%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.